Negli ultimi anni vari clienti mi hanno contattato (e continuano a contattarmi) per chiedermi informazioni sull’acquisto di terreni edificabili, per capire se i prezzi richiesti sono congrui, per avere una indicazione di massima sulla idoneità del lotto edificabile rispetto alle loro peculiari esigenze edificatorie (cioè per capire se la loro casa dei sogni ci può stare nel lotto oppure no) ed anche per capire quanto incide il Contributo di costruzione da versare al Comune nel momento in cui si decide poi di procedere col progetto.
Rarissimamente mi è capitato di trovare Committenti che abbiano già capito quanto più conveniente sia invece cercare ed acquistare compendi immobiliari in cui sia presente uno o più edifici vecchi e/o fatiscenti di cui sia possibile la demolizione (cioè l’edificio non deve essere vincolato) e ricostruzione.
Infatti da quanto previsto dal D.P.R 6 giugno 2001, n 380 (Testo Unico per l’Edilizia), art 3. comma L, lettera d), un intervento di demolizione e ricostruzione (anche con riduzione di volume) è a tutti gli effetti equiparabile ad un intervento di ristrutturazione edilizia. Non c’è più, inoltre, l’obbligo di rispetto di sagoma e sedime (ad eccezione degli edifici vincolati) come accadeva prima del 2013; per cui è possibile, di fatto, realizzare edifici nuovi, moderni, ultra personalizzati, con l’unico limite del rispetto della volumetria massima (cioè non si può demolire e ricostruire aumentanto alla fine il volume urbanistico rispetto il volume dell’edificio esistente)
E quindi? Dove sta il vantaggio per i Committenti?
Il vantaggio è enorme perchè quindi è possibile sfruttare gli importanti incentivi fiscali ben noti che si possono riassumere in:
- Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie;
- Agevolazioni fiscali per risparmio energetico;
- Sismabonus;
- Altri incentivi fiscali minori (bonus mobili, bonus verde, ecc.)
- Superbonus al 110%, con possibilità di cedere il credito alle Banche o ai fornitori per le persone incapienti!!;
Quindi parlando venalmente, stiamo parlando di importi (agevolazioni fiscali) che possono raggiungere anche cifre importanti pari a circa 176’000 euro in 10 anni! (sismabonus+risparmio energetico ad esempio), oppure utilizzando il superbonus al 110% le detrazioni comulabili sono:
- sismabonus: max 96’000 euro (detrazione al 110%), per edifici che si trovano in Comuni con zonizzazione sismica 1,2,3 (no quelli che si trovano in zona 4)
- isolamento involucro edilizio: 50’000 euro (detrazione al 110%)
- sostituzione impianti di riscaldamento e raffrescamento: 30’000 euro (detrazione al 110%)
- installazione impianti fotovoltaici: 1600 euro per Kw (detrazione al 110%)
- installazione di batteria di accumulo (max 48’000 euro, di solito 12’000 euro per villa singola, detrazione al 110%);
- sostituzione di serramenti: se eseguiti congiuntamente agli interventi trainanti, la detrazione massimaè pari a 60’000 euro (al 110%).
Col superbonus si è anche risolto il problema della capienza fiscale, infatti i crediti di cui sopra possono essere ceduti anche a banche o fornitori.
Oltre ai vantaggi di cui sopra l’acquisto di un rustico fatiscente rispetto l’acquisto di un terreno edificabile è altresì vantaggioso per i seguenti motivi:
- Il Contributo di costruzione (volgarmente chiamati oneri) da versare al Comune è molto ridotto (circa il 20%) rispetto a quelli che si devono versare a parità di volume, per una casa o villa costruita su un terreno edificabile;
- di solito gli edifici vecchi o fatiscenti insistono su aree spesso agricole e di dimensioni generose, cosa impensabile per terreni all’interno di lottizzazioni recenti o in zone di completamento.
Attualmente il nostro studio sta realizzando vari interventi di questo tipo:
- Villa ecologica passiva a Padova;
- Villa ecologica passiva a Montagnana (PD);
- Villa ecologica passiva a Vicenza;
- Villa ecologica Passiva a Santorso (VI);
… oltre a vari progetti già realizzati da anni.
Attualmente (dicembre 2024) il suberbonus 110% è di fatto in fase di “chiusura” infatti la norma prevede solo il completamento dei progetti già avviati con percentuale ridotta al 70% per il 2024 e al 65% per i lavori realizzati nel 2025. E’ da capire cosà farà il Governo italiano nella finanziaria che verrà approvata a fine anno…
Nel caso tu sia interessato a valutare la possibilità di acquistare un edificio fatiscente da demolire e ricostruire, contattaci senza remore allo 0445-381652 oppure scrivi a info@studiodallalibera.com per fissare un primo appuntamento gratuito con l’ing. Giancarlo Dalla Libera in persona.
