Terreno edificabile o una casa da ristrutturare
Alcuni clienti ci contattano per fortuna quando sono ancora in fase di ricerca di un terreno edificabile o una casa da ristrutturare (o demolire e ricostruire); altri invece sfortunatamente hanno da poco acquistato già il terreno o l’immobile da ristrutturare (oppure hanno firmato un preliminare di acquisto).
Perché “sfortunatamente”? I rischi più comuni
Per esperienza, purtroppo, quando una persona o famiglia acquista un terreno edificabile o una casa da ristrutturare affidandosi solo alla mediazione dell’agenzia immobiliare di turno, spesso non è a conoscenza di tutti i fattori o delle problematiche più o meno occulte che possono influire sulla progettazione architettonica, o che possono sfociare in vere e proprie “rogne” che richiedono molto tempo e soldi per essere risolte.
Attenzione: molte agenzie immobiliari effettuano una verifica piuttosto sommaria sul bene da vendere (terreno edificabile o casa da ristrutturare). In realtà, per farla correttamente servono molte ore di lavoro e un’esperienza costruttiva concreta che solo uno studio di architettura e ingegneria possiede.
Bisogna infatti verificare con precisione ciò che prescrivono il P.R.G. o P.I., le Norme tecniche, il regolamento edilizio. Molto spesso è necessario fissare un incontro coi tecnici del Comune per chiarire alcuni punti ambigui (i Regolamenti edilizi e le Norme Tecniche possono avere parti interpretabili) che, in fase di progettazione, potrebbero creare vincoli stilistici e architettonici importanti.
Vincoli e problemi tipici sui terreni edificabili
Se il terreno si trova in zona a vincolo ambientale o paesaggistico, o in zona agricola divenuta edificabile tramite il Piano Casa, possono sorgere vincoli legati a forma e proporzioni dell’edificio, tipo di copertura, dimensioni di finestre e portefinestre, tipo di oscuranti, materiali tipici, ecc.
Le problematiche più comuni sono:
• Presenza di vincoli (paesaggistico, idrogeologico, fasce di rispetto stradali o di pozzo, ecc.) che possono limitare in modo rilevante la libertà di progettazione (forma, stile architettonico, numero di piani, tipo di copertura) o rendere di fatto inedificabile parte del terreno.
• Mancanza di servitù di passaggio o sottoservizi per accedere al lotto e allacciare il nuovo edificio a reti di acqua potabile, elettricità, telefono, fognatura, ecc.
Questo secondo punto si verifica soprattutto con terreni edificabili in zone di completamento o resi tali dal Piano Casa della Regione Veneto. Ricordate che, se il lotto non confina con una strada pubblica ma è arretrato anche solo di qualche decina di metri, è necessaria una servitù di passaggio con qualunque mezzo, registrata ufficialmente. Lo stesso vale per i sottoservizi: bisogna accertarsi che, una volta costruito l’edificio, sia possibile allacciarlo alle utenze necessarie.
Se non si pensa prima a queste cose (magari stipulando una servitù di sottoservizi registrata), ci si trova, dopo l’acquisto, in una posizione di debolezza nei confronti di chi deve concedere la servitù. Una servitù di passaggio o di sottoservizi può arrivare a costare decine di migliaia di euro!
In questi anni ho letteralmente salvato clienti che stavano per acquistare terreni senza che l’agenzia immobiliare di turno si preoccupasse delle servitù di sottoservizi o di passaggio. In tal modo, avrebbero rischiato di dover trovare un accordo con i vicini (sborsando somme importanti, non previste) durante i lavori di costruzione, pur di allacciare l’edificio alle utenze.
Verifiche indispensabili su vecchie case da ristrutturare
Per quanto riguarda l’acquisto di vecchie case da ristrutturare o da demolire e ricostruire, esistono diverse criticità da valutare. Ad esempio, può esserci un grado di protezione sul fabbricato che impedisce l’apertura di nuove finestre o la modifica di sagoma, sedime, volume o altezze. Anche la demolizione e ricostruzione non sempre è consentita e va verificata attentamente. Se l’edificio è vincolato dalla Soprintendenza ai Beni Architettonici, la situazione si complica ulteriormente, poiché occorre interfacciarsi con i loro tecnici e le loro direttive.
Conclusioni: come evitare brutte sorprese
In sintesi, non acquistate mai nulla – in particolare un terreno edificabile o una casa da ristrutturare – senza che un professionista esperto non abbia verificato con cura tutte le problematiche e i vincoli.
Suggerimento: Il nostro studio di Architettura offre consulenze complete e precise per garantire la fattibilità dell’intervento edilizio (nuova costruzione o ristrutturazione) con la massima tranquillità e sicurezza. Forniamo supporto anche nella redazione del preliminare di acquisto, che deve includere eventuali clausole speciali, come l’istituzione di servitù di passaggio e/o sottoservizi.
Contattaci senza remore se ti trovi nella delicata fase di ricerca di un terreno edificabile o una casa da ristrutturare: possiamo aiutarti a evitare sorprese e spese impreviste!
